Credito d’imposta sulle locazioni di immobili

Premessa

Con circolare n. 14 del 06.06.2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le prime indicazioni sulla nuova agevolazione prevista dall’art. 28 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) relativamente al credito d’imposta sui canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo.

Entità del credito d’imposta

Il credito d’imposta è pari al 60% del canone di locazione degli immobili ad uso non abitativo (30% in caso di contratti di affitto d’azienda se comprensivi di almeno un immobile ad uso non abitativo) relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Requisito fondamentale è che il canone sia stato effettivamente corrisposto.

Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento: non è infatti possibile fruire del credito in via anticipata.

Riduzione del canone

Nelle ipotesi in cui si sia verificata una modifica ai contratti in essere con l’effetto di ridurre l’ammontare dei canoni da corrispondere, ai fini della determinazione del credito d’imposta è necessario considerare le somme effettivamente versate.

Esempio

Nell’ipotesi in cui il canone originariamente pari a € 1.500 sia stato ridotto (anche temporaneamente) a € 1.000 e questo sia stato effettivamente versato, l’importo del credito d’imposta sarà pari a € 600.

Ambito applicativo e requisiti

Il credito in oggetto spetta ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso al 19.05.2020 e che abbiano subito nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

Si precisa che il calo del fatturato o dei corrispettivi deve essere verificato mese per mese. Quindi può verificarsi il caso, ad esempio, che spetti il credito d’imposta solo per uno dei mesi elencati.

Possono inoltre beneficiare del credito d’imposta:

• le strutture alberghiere e agrituristiche (codici ATECO sezione 55), a prescindere dai ricavi e compensi del periodo d’imposta precedente;
• gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti (relativamente al costo sostenuto per il «canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale»), anche nell’ipotesi in cui l’ente svolga, oltre all’attività istituzionale, anche un’attività commerciale, in modo non prevalente o esclusivo.

Gli immobili oggetto di locazione, indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo di attività industriale, commerciale, artigianale, agricola o di interesse turistico.

Inoltre, per il mese di marzo 2020, il credito di imposta in esame non è cumulabile con quello per botteghe e negozi (categoria catastale C/1) di cui all’art. 65 D.L. 17.03.2020 n. 18.

Modalità di utilizzo del credito

Il credito d’imposta è direttamente utilizzabile dagli aventi diritto:

• in compensazione;
• nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa (quindi, indicativamente, nel mod. Redditi 2021).

L’utilizzo in compensazione potrà avvenire già a partire dal 16.06.2020 utilizzando il codice tributo 6920 (fermo restando il requisito del precedente effettivo pagamento dei canoni agevolabili).

Alternativamente il credito potrà essere ceduto al locatore o al concedente o ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito. Le modalità attuative delle disposizioni relative alla cessione dei crediti d’imposta verranno definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Cessione del credito

Il credito può essere ceduto dal conduttore al locatore o concedente “in conto canone”, scalandolo cioè dall’ammontare dovuto, senza dover versare la somma per intero e ferma restando l’accettazione da parte del locatore o concedente.Al riguardo, si precisa che in tale ipotesi il versamento del canone è da considerarsi avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione.

Esempio

Nell’ipotesi in cui il canone sia pari a € 1.000, il conduttore può versare al locatore la somma di € 400 (previa accettazione del locatore). Il locatore, a sua volta, avrà così acquisito la possibilità di utilizzare € 600 secondo le modalità esposte nel presente paragrafo.

Aspetti fiscali

Si precisa infine che il credito d’imposta rilevato come componente positivo dal conduttore non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e al valore della produzione ai fini IRAP.

In relazione al cessionario, invece, qualora il valore nominale del credito ceduto sia maggiore rispetto al corrispettivo pattuito con il cedente, emerge una sopravvenienza attiva che concorre alla formazione del reddito e del valore della produzione netta ai fini IRAP secondo le ordinarie modalità.